Baufinanzierung – So gelingt der Weg ins Eigenheim
Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, kommt an der Baufinanzierung nicht vorbei. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen ist der Erwerb von Immobilien besonders attraktiv. Doch eine solide Finanzierungsstrategie ist entscheidend, um langfristig sicher zu investieren. Erfahren Sie hier alles Wichtige zu Zinsen, Tilgung, Eigenkapital, Fördermitteln und mehr.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung von Wohnimmobilien. Sie umfasst den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Meist handelt es sich dabei um ein Hypothekendarlehen mit einer festgelegten Zinsbindung und monatlicher Tilgung
Wie viel kann ich mir leisten/ wie viel kann ich finanzieren?
Bevor Sie eine Baufinanzierung aufnehmen, sollten Sie Ihre monatliche Belastbarkeit ermitteln:
- Erstellen Sie eine Haushaltsrechnung: Einnahmen – Ausgaben = mögliche Kreditrate.
- Berücksichtigen Sie Rücklagen für Urlaub, Reparaturen oder Notfälle.
Ermitteln Sie auf dieser Basis die maximal finanzierbare Darlehenssumme
Die maximale Finanzierungssumme hängt dann von mehreren Faktoren ab:
- Eigenkapital: Banken erwarten in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (ca. 10–15%) als Eigenkapital
- Bonität: Bei sehr guter Bonität (hohes Einkommen, weitere Sicherheiten, etc.) können teilweise auch 100% des Kaufpreises finanziert werden oder darüber hinaus.
Eigenkapital kann bestehen aus:
- Bankguthaben
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Wertpapierdepots
Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Baufinanzierung
Beispiel: Bei 80.000€ Eigenkapital ist ein Immobilienkauf für ca. 400.000€ realistisch
- Einnahmen und Ausgaben: Die monatliche Rate sollte zu Ihrem Haushaltsbudget passen. Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten ergibt sich die maximale Kreditrate, die Sie sich leisten können
- Beleihungswert: Banken finanzieren meist 60–80% des Immobilienwerts. Den Rest müssen Sie selbst aufbringen
Rolle des Eigenkapitals
Die Zinsen bestimmen maßgeblich die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Dabei gibt es drei wichtige Begriffe:
- Sollzins: Gibt die Höhe der Zinszahlungen an. Ein fester Sollzins sorgt für Planungssicherheit
- Effektivzins: Beinhaltet alle Nebenkosten und eignet sich besonders für den Angebotsvergleich
- Zinsbindung: In Deutschland üblich sind 10–15 Jahre Zinsbindung. Kündigungsrecht: Nach 10 Jahren können Sie das Darlehen mit 6 Monaten Frist kündigen – unabhängig von der Zinsbindung
Hinweis: In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Zinsbindung, um dauerhaft günstige Konditionen zu sichern
- Weniger Zinsen: Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Zinsen und bessere Konditionen, da das Ausfallrisiko für die Bank sinkt
- Schnellere Tilgung: Mit mehr Eigenkapital können Sie schneller schuldenfrei werden und die monatliche Belastung reduzieren
- Mindestens Nebenkosten abdecken: Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sollten immer aus Eigenmitteln gezahlt werden
Arten der Baufinanzierung
- Annuitätendarlehen: Die häufigste Form. Sie zahlen eine konstante monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt
- Tilgungsdarlehen: Hier bleibt der Tilgungsanteil gleich, die Rate sinkt mit der Zeit, da der Zinsanteil abnimmt
- Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende auf einen Schlag – meist in Kombination mit einem Sparvertrag
- Volltilgerdarlehen: Kredit wird innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt – keine Anschlussfinanzierung nötig.
- Variables Darlehen: Flexibel, aber risikobehaftet – Zinsen können steigen oder fallen.
- KfW-Darlehen: Staatlich gefördert, oft mit Tilgungszuschuss
Tilgung – Wie schnell soll der Kredit abbezahlt sein?
Der Tilgungssatz legt fest, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. Grundsatz:
Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei.
Beispiel:
- 2% Anfangstilgung = Laufzeit ca. 35 Jahre
- 3% Anfangstilgung = Laufzeit ca. 28 Jahre
- Tilgungssatz: Gibt an, wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr zurückgezahlt werden. Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer schnelleren Rückzahlung, aber auch zu höheren Monatsraten
- Sondertilgungen: Viele Banken erlauben kostenfreie Sondertilgungen, mit denen Sie die Restschuld schneller abbauen können
- Tilgungsplan: Ein Tilgungsplan zeigt Ihnen, wie sich Restschuld, Zinsen und Tilgung über die Jahre entwickeln
Anschlussfinanzierung & Umschuldung
Ist die Zinsbindung abgelaufen und die Restschuld noch offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung (z.B. durch Prolongation oder Forward Darlehen).
Nach 10 Jahren haben Sie außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist – ideal für eine Umschuldung bei besseren Konditionen
Baufinanzierung mit Förderung – KfW-Darlehen
Die KfW-Bank unterstützt Bauherren und Käufer mit zinsgünstigen Krediten.
Wichtige Programme:
KfW-Förderdarlehen: Staatlich geförderte, zinsgünstige Kredite für Kauf, Bau oder energetische Sanierung. Besonders attraktiv für energieeffiziente Immobilien, oft mit Tilgungszuschuss
KfW 124: Wohneigentum für Familien – bis 100.000€
KfW 261/ 262: Klimafreundlicher Neubau – besonders zinsgünstig, mit Tilgungszuschuss
KfW 159: Altersgerechter Umbau
Regionale Förderprogramme: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Förderungen an
Vorteil: Die Zinsen liegen manchmal unter dem Marktniveau und es gib teilweise staatliche Zuschüsse
Fazit: Eine solide Baufinanzierung basiert auf ausreichend Eigenkapital, einer realistischen Haushaltsrechnung und der Auswahl des passenden Darlehens. Vergleichen Sie Angebote, achten Sie auf Zinsbindung und Tilgungsmöglichkeiten und nutzen Sie staatliche Förderungen, um die Finanzierung langfristig sicher und günstig zu gestalten.
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