Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Investieren in eine wachsende Zukunft
Pflegeimmobilien – auch bekannt als seniorengerechte Wohnungen mit Service – gelten als eine der stabilsten und zukunftssichersten Anlageformen auf dem Immobilienmarkt. In Zeiten des demografischen Wandels steigt der Bedarf an stationären Pflegeplätzen und betreuten Wohnformen kontinuierlich. Prognosen zufolge werden in den kommenden Jahrzehnten mehrere hunderttausend Pflegeplätze fehlen – ein deutlicher Nachfrageüberhang, der Investoren attraktive Chancen bietet.
Was sind Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien sind in der Regel sogenannte Betreiberimmobilien. Das bedeutet: Ein professioneller Betreiber (z.B. ein Pflegeheimbetreiber oder Anbieter betreuten Wohnens) mietet die Immobilie – oder ein einzelnes Pflegeappartement – für einen Zeitraum von meist 20 bis 25 Jahren. Das Entscheidende für Anleger: Die Miete wird unabhängig von der Auslastung des Pflegeheims oder der Einrichtung gezahlt – ein großer Vorteil in puncto Planungssicherheit.
Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Langfristig gesicherte Mieteinnahmen
Dank der Betreiberverträge erhalten Eigentümer über viele Jahre regelmäßige
Mieteinnahmen, oft mit vertraglich geregeltem Inflationsausgleich, wodurch die Mieteinnahmen im Zeitverlauf steigen.
Geringer Verwaltungsaufwand
Da der Betreiber für die Pflege, Vermietung, Nebenkostenabrechnung und einen Großteil der Instandhaltung zuständig ist, profitieren Investoren von einem besonders geringen Aufwand – ideal für passives Einkommen.
Soziale Absicherung
Bei Zahlungsunfähigkeit von Mietern, springt in der Regel die gesetzliche Pflege- oder Sozialkasse ein. Pflegeimmobilien gelten als sozial förderungswürdig nach dem Sozialgesetzbuch (SGB)
Sicherheit durch eigenes Grundbuch
Jedes Pflegeappartement ist eine Sondereigentumseinheit mit eigenem Grundbuchblatt. Das bedeutet: Sie können Ihre Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, beleihen oder vererben – ganz wie bei einer klassischen Eigentumswohnung.
Steuerliche Abschreibung
Wie Neubauimmobilien können Pflegeappartements über 50 Jahre mit 2% der Baukosten (ohne Grundstück) abgeschrieben werden
Demografischer Megatrend
Angesichts der alternden Bevölkerung – Experten gehen von einem massiven Unterangebot in den kommenden Jahren aus.
Bis 2060 steigt die Zahl der Pflegebedürftigen auf 4,8 Millionen – der Bedarf an Pflegewohnungen übersteigt das Angebot deutlich. Aktuell fehlen deutschlandweit 18.000 Pflegeheime. Dementsprechend ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen langfristig gesichert.
Darüber hinaus bieten Pflegeimmobilien nicht nur stabile Mieteinnahmen und langfristige Verträge mit erfahrenen Betreibern – sie punkten zusätzlich mit einem entscheidenden Vorteil: dem bevorzugten Belegungsrecht.
Dieses Recht gewährt Investoren sowie ihren Angehörigen Vorrang bei der Belegung eines Pflegeplatzes innerhalb der Einrichtung. In einer Zeit, in der Pflegeplätze zunehmend knapp werden, bietet das eine wertvolle Absicherung im Alter.
Wie funktioniert das bevorzugte Belegungsrecht?
- Pflegeheimbetreiber bieten das bevorzugte Belegungsrecht Eigentümern von Pflegeappartements an.
- Es gilt oft auch für direkte Angehörige.
- Größere Betreiber bieten manchmal ein „erweitertes Belegrecht“ an. Das ermöglicht einen bevorzugten Platz in allen Pflegeimmobilien des Betreibers.
- Das bevorzugte Belegungsrecht ist im Kaufvertrag und in der Teilungserklärung verankert.
Was ist der Vorteil?
- Das bevorzugte Belegungsrecht kann eine wichtige Ergänzung zur finanziellen Rendite sein
- Es erhöht die Chance auf einen Pflegeplatz im Alter
- Es bietet eine zusätzliche Sicherheit fürs Alter
Was ist zu beachten?
- Es ist wichtig, im Vorfeld genau hinzusehen, wie das bevorzugte Belegungsrecht vertraglich definiert ist.
- Denn die Rahmenbedingungen zur Nutzung des bevorzugten Belegungsrechts legen die Betreiber individuell fest.
Trotz aller Vorteile sollten Investoren einige Risiken bedenken.
Der Erfolg ist Betreiberabhängigkeit
Das größte Risiko liegt in der Insolvenz des Betreibers, die zu Mietausfällen führt. Ein Wechsel des Betreibers ist oft langwierig und kostspielig. Deswegen sollten Investoren den Betreiber der Pflegeimmobilie genau prüfen. Idealerweise handelt es sich um einen erfahrenen, breit aufgestellten Träger mit wirtschaftlicher Stabilität und gutem Ruf.
Eingeschränkte Flexibilität
Anleger können die Immobilie nicht selbst nutzen und auch nicht kurzfristig kündigen. Auch ein Verkauf gestaltet sich aufgrund des kleinen Käuferkreises eher schwierig und langfristiger.
Regulierungsrisiken
Neue gesetzliche Vorgaben zur Pflegequalität oder Energieeffizienz können unerwartete Modernisierungskosten auslösen
Fazit: Pflegeimmobilien – Eine starke Investition mit sozialem Mehrwert
Pflegeimmobilien eignen sich für langfristig orientierte Anleger, die stabile Mieterträge und geringen Managementaufwand bevorzugen.
Wenn Anleger bei der Betreiberauswahl, der Standortprüfung und der Kostenkalkulation kritisch prüfen – kombinieren Pflegeimmobilien eine soziale Verantwortung mit wirtschaftlicher Stabilität.
Sie bieten planbare Einnahmen, geringe Nebenkosten und ein äußerst gefragtes Nutzungskonzept. Wer heute in Pflegeimmobilien investiert, schafft nicht nur ein zusätzliches Standbein für den eigenen Vermögensaufbau, sondern trägt auch aktiv zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums für eine alternde Gesellschaft bei.
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